Primero los papeles. Después el precio. Al final, la ficha.
Lo que revisamos antes de publicar una propiedad es lo que el comprador revisaría de todos modos. Hacerlo antes le ahorra semanas.
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Leemos los papeles
Estudio registral, plano catastrado, uso de suelo y alineamientos.
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Calculamos el precio
Comparables con captura y fecha, el método residual y una revisión hecha aparte.
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Armamos la ficha
Plano, video con dron y ficha técnica en español y en inglés.
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Buscamos al comprador
Uno a uno: desarrolladoras, empresas, fondos y corredores aliados.
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Cerramos con notario
Oferta por escrito, revisión del comprador y escritura con notario externo.
Qué es cada uno y qué dice.
Plano catastrado
El dibujo oficial de la finca inscrito en el Catastro Nacional: el lindero, el área y con quién colinda. Dice dónde está la finca; no dice qué se puede construir.
Estudio registral
El informe del Registro Nacional: quién es el dueño, el área inscrita y si hay hipotecas, servidumbres, anotaciones o embargos. Es lo primero que revisa el abogado del comprador.
Certificado de uso de suelo
Lo da la municipalidad según su plan regulador: qué usos se permiten en la finca y con qué cobertura, altura y retiros.
Alineamiento
Cuánto hay que retirarse de una ruta, una calle, un río o una línea eléctrica. Lo da la institución a cargo: el MOPT, la municipalidad, el INVU o la empresa eléctrica.
Disponibilidad de servicios
Las cartas que confirman que hay agua y electricidad para el proyecto: el AyA, la ASADA o la empresa municipal, y la distribuidora eléctrica de la zona.
Cabida
Cuánto se puede construir: área del lote × cobertura permitida × número de pisos, menos los retiros. Es una estimación: la confirman el certificado de uso de suelo y el diseño.
Cómo calculamos el precio por m²
El precio por m² de una ficha es el precio de lista dividido entre el área registral. Lo mostramos siempre, para que se pueda comparar con cualquier otra propiedad.
Para llegar al precio de lista usamos dos caminos y los comparamos:
- Comparables. Propiedades parecidas publicadas en la zona, cada una con captura y fecha, ajustadas por tamaño, frente, uso de suelo y papeles.
- Método residual. Lo que valdría el proyecto terminado, menos lo que cuesta construirlo y la ganancia del desarrollador. Lo que queda es lo que puede pagar por el terreno.
En Costa Rica no hay registro público de precios de cierre. Por eso tratamos cada anuncio como un techo y lo decimos en la ficha.
¿Tiene una propiedad? Pida un análisis de precio de mercado.